Fiche Technique sur les Garanties (Janvier 2016)
Projet_Fiche_technique_sur_les_garanties__janvier_2016_
Fiche technique
sur les garantie et contrat
Comme pour les parties privatives, il est procédé à la livraison des parties communes d’un immeuble vendu en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). C’est rare qu’aucun désordre ne soit relevé ce jour là, et donc qu’aucune réserve ne soit consignée dans le procès-verbal. Cela ne concerne que de très petits immeubles.
De nombreux conseils syndicaux de copropriétés ne savent pas précisément que faire face à ces malfaçons, surtout lorsqu’ils sont en présence d’un syndic présenté par le promoteur. Ils ne sont pas en contact direct avec les personnes qui assurent les garanties, que ce soit le promoteur ou les entreprises de construction. Ils se sentent encore plus désarmés quand d’autres désordres surviennent plus tard.
La loi apporte un certain nombre de solutions qui sont malheureusement mal connues des conseils syndicaux.
Ce sont en effet cinq garanties que la loi définit, et qui peuvent donc être mises en jeu en fonction des malfaçons concernées. Elles ne couvrent pas les mêmes désordres, ne mettent pas en cause les même intervenants sur le chantier, et les délais de mise en jeu ne sont pas non plus les mêmes.
Pour comprendre à partir de quand courent certains délais, il faut savoir ce qu’est la réception de l’immeuble qui est la date de référence de certaines garanties.
La réception des travaux est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage (le promoteur) déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle se fait entre le promoteur et les entreprises avec lesquelles il a signé un contrat et qui ont participé à la construction de l’ensemble immobilier et de ses équipements.
Dans une vente en VEFA, les acquéreurs sont absents de la réception. La réception a donc lieu avant la date de livraison.
I. La garantie des vices apparents
Cette première garantie est définie par les articles 1642-1 et 1648 du Code civil.
Elle concerne les désordres qui existent au jour de la livraison des parties communes et qui sont apparents. La jurisprudence les définit comme « les vices ostensibles ou révélés par un examen superficiel ou susceptibles d'être détectés par un homme de diligence moyenne, dénué de compétence technique particulière, procédant à des vérifications élémentaires »
Ce sont des défaut ou vices de construction qui sont le plus souvent constitués de défauts de finition. Cela peut concerner l’interrupteur qui manque, du papier peint mal posé, des traces non nettoyées sur les murs. Mais cela peut être des défauts plus importants tels que le défaut d’horizontalité ou de planéité des sols.
Cette garantie concerne aussi les défauts de conformité : ce qui est livré ne correspond pas à ce qui a été vendu dans l’acte de vente et ses annexes : le sol de l’entrée devait être en marbre, c’est du carrelage simple qui a été posé. Il faut donc se munir de ce document le jour de la livraison des parties communes.
Ces désordres doivent être consignés dans le procès verbal de livraison, qui est le plus souvent rédigé par le promoteur et le syndic. Ce document peut être complété dans un délai d’un mois par les malfaçons (vices apparents) qui n’ont pas été reportées ou qui ont été oubliées.
Le promoteur dispose alors d’un délai d’un an et un mois à compter de la date de livraison pour reprendre ces désordres. Si après ce délai, ils sont restés en l’état, c’est la copropriété qui devra les prendre en charge. Le fait que le syndic les ait déclarés en courrier recommandé avec AR au promoteur, ou fait constater par huissier, ne suffit pas !
La seule solution pour obtenir un sursis pour la reprise de ces désordres, est d’engager une procédure judiciaire contre le promoteur. C’est alors par voie judicaire qu’il sera obligé de procéder aux travaux de reprise, lorsque le syndicat des copropriétaires obtiendra un jugement en sa faveur.
Cette solution s’applique à toutes les garanties. Il faut avoir assigné le responsable (le promoteur en l’espèce) avant la fin du délai de garantie dès lors qu’il n’a pas repris les désordres.
II. La garantie de parfait achèvement
Cette garantie est définie par l’article 1792-6 du Code civil.
Elle couvre les désordres qui apparaissent après la livraison des parties communes, dans le délai d’un an à compter de la réception de l’immeuble par le promoteur (et non pas de la livraison). Il faut donc connaitre cette date qui est toujours antérieure à la date de livraison comme précisé ci-avant, et que le promoteur doit communiquer au syndic.
Souvent, c’est pendant cette période que l’on voit apparaitre les fissures et que l’on détecte les fuites. Cela peut concerner aussi les défauts de fonctionnement de certains équipements tel les ascenseurs, les moteurs VMC, les pompes de relevage...
Cette garantie est due par les entreprises qui sont intervenues sur le chantier, chacune en ce qui la concerne.
Si cela concerne une partie commune, cette déclaration de désordres relève de la compétence du syndic. Si un copropriétaire ou le conseil syndical constate la survenance du désordre, il doit donc en informer le syndic qui devra ensuite mettre en cause le responsable. C’est la procédure légale.
Rien n’interdit de mettre le promoteur en copie du courrier transmis au syndic.
C’est pendant cette même année que les travaux de reprise des malfaçons doivent être exécutés. Au delà d’un an à compter de la réception, l’entrepreneur n’est plus tenu de corriger les défauts.
Ces désordres ne sont jamais couverts par une assurance qui prendrait en charges leur reprise, elle reste à la charge de chaque entreprise.
Cette garantie ne couvre pas :
- · les désordres apparents lors de la livraison de l’ouvrage qui n’ont pas fait l’objet de réserves dans les délais,
- · les désordres causés par l’usage (porte enfoncée lors des emménagements) ou l’usure normale de l’ouvrage à la suite de sa livraison,
- · les désordres causés par le défaut d’entretien après la livraison (cas typique des plantations qui n’ont pas été arrosées pendant l’été).
III. La garantie liée à l’isolation phonique
Cette garantie est définie par l’article L111-11 Code de la construction et de l’habitation. Cette garantie peut être mise en jeu par les copropriétaires qui estiment que leur appartement ne respecte les normes phoniques en vigueur.
Pour mettre en jeu cette garantie, il faut avoir un rapport établi par un spécialiste acousticien attestant que l’isolation phonique n’est pas respectée.
Cette garantie est due par le promoteur pendant une année à compter de la livraison de la partie privative.
Elle n’est pas mise en jeu par le syndic pour le compte du syndicat, même si les travaux nécessaires en cas de désordres concernent les parties communes
IV. La garantie biennale ou garantie de parfait fonctionnement
Cette garantie est définie par l’article 1792-3 du Code civil.
La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement s’applique aux éléments d'équipement « non incorporés », qui peuvent être remplacés ou retirés sans endommager le gros œuvre. Elle couvre le bon fonctionnement de ces équipements.
Sont entre autres concernés par cette garantie :
- · les portes et les fenêtres,
- · L'ensemble des robinets, des installations sanitaires,
- · Les chaudières,
- · Les radiateurs,
- · Les ascenseurs,
- · Les contrôles d’accès,
- · Les moteurs VMC….
Cette garantie est de deux ans à compter de la réception de l’immeuble par le promoteur.
Conformément à l’article 1642-1 du Code civil, elle est due par l’installeur et par le promoteur.
Souvent, le promoteur incorpore cette garantie dans l’assurance dommages-ouvrage que nous allons évoquer ci-après. Lorsque c’est le cas, cette mention figuregénéralement dans l’acte de vente, au niveau des garanties dues par le promoteur.
Pour faire jouer cette garantie en cas de défaillance d'un équipement, il faut informer le syndic du dysfonctionnement constaté si c’est un équipement qui relève des parties communes. C’est à lui que revient la charge de la gestion de ce dossier.
Si cela concerne les parties privatives, le propriétaire doit en informer directement le promoteur.
Comme pour la garantie de parfait achèvement, c’est la déclaration et la reprise des malfaçons qui doivent intervenir pendant ce délais de deux années, et pas seulement la déclaration.
Le syndic devra trouver un accord avec l’entreprise concernée afin de faire réparer ce dysfonctionnement pendant ce délai, sinon, sa responsabilité pourrait être recherchée.
V. La garantie décennale couverte par l’assurance dommages-ouvrage
La garantie décennale est définie par l’article 1792 du Code civil.
Elle s’applique dans le délai de dix ans après la réception des travaux.
Chaque entreprise qui intervient dans la construction de l’immeuble vendu en VEFA, doit posséder une assurance décennale lorsqu’elle entreprend des travaux susceptibles d’engager cette responsabilité.
La garantie décennale couvre la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. C’est le cas lorsqu’apparaissent des fissures dites infiltrantes sur les murs de l’immeuble, ou si l’installation de chauffage ne permet pas d'obtenir une température suffisante, s’il y a une fuite au niveau de l’étanchéité de l’immeuble.
Les désordres à caractère esthétique ne sont pas couverts par cette garantie (fissure d’aspect).
Cette garantie décennale serait compliquée à mettre en œuvre si l’entreprise disparaissait entre la livraison et la survenance du désordre.
C’est ainsi que dans le cadre d’une vente en VEFA, pour pallier à ce problème, la loi impose la souscription, par le Maitre d’Ouvrage et avant l’ouverture du chantier, d’une assurance que l’on appelle dommages-ouvrage. Cette assurance bénéficie aux propriétaires successifs de l’ouvrage pendant les dix années suivant la réception.
Elle est indépendante de l’assurance responsabilité civile ou professionnelle des entreprises, qui couvre les dommages causés à des tiers ou à un client dans le cadre deleur activité professionnelle.
Elle prend en charge, dans des délais rapides (quelques mois), le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages reconnus de nature décennale, subis par l’ouvrage. C’est l’article L242-1 du Code des assurances qui précise les délais à respecter et les obligations à la charge de l’assureur lorsqu’un sinistre lui est déclaré.
Un expert est quasiment toujours désigné pour permettre à l’assurance de savoir si le désordre déclaré doit être pris en charge, et si oui à quelle hauteur.
Les dommages doivent être notifiés directement à l’assureur dommage-ouvrage, par le syndic pour les parties communes ou par les propriétaires pour les parties privatives.
Bien qu’elle se décompte à partie de la date de réception, elle prend effet après l’expiration du délai de la garantie de parfait achèvement. A titre exceptionnel, elle peut être appelée pendant la 1ère année pour des désordres relevant de la garantie décennale, qui n’ont pas été repris malgré une mise en demeure. Ces dommages doivent alors être notifiés à l’assureur dommage-ouvrage.
A défaut de souscription d’assurance dommage ouvrage (fait très grave), c’est le promoteur qui devra assurer directement cette garantie (Article 1642-1 du Code civil).
VI. Pour terminer : si aucune garantie légale ne s’applique, il ne reste plus que la responsabilité contractuelle
Pour les désordres qui ne relèvent pas de ces garanties, la jurisprudence a créé une garantie des « dommages intermédiaires » qui relève de la responsabilité contractuelle des entreprises.
Elle peut être mise en jeu pour les désordres qui apparaissent après la fin de la garantie.
Elle est plus compliquée à mettre en œuvre car les entreprises refusent de reprendre spontanément ces désordres. Elles préfèrent aller jusqu’à la procédure judiciaire, puisque celle ci est rarement mise en œuvre par les copropriétés !
Elle peut être invoquée par exemple pour :
- des désordres de constructions abritant les machineries d’ascenseurs, sans mettre en cause leur solidité ou sans les rendre impropres à leur destination,
- les microfissurations d’un crépi, le cloquage, la fissuration ou le décollement d’un revêtement de façade en plastique, qui ne sont pas de nature à provoquer des infiltrations dans l’immeuble,
et qui interviennent après la garantie de parfait achèvement.
Cette responsabilité peut-être recherchée dans les dix années qui suivent la réception de l’immeuble